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住改非征收/拆迁补偿指南

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2018-08-16 12:22
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摘要 : 住改非征收/拆迁补偿指南

导读:

所谓住改非,即国有土地或集体土地上的房屋原本是住宅,而且房产证上标明的房屋用途为住宅,后来因为生活需要或者其他方面的原因,依法办理了营业执照等经营手续、将房屋实际用于商业经营的情况。举例来说,张三有一处临街的住宅,因为该地理位置优势,张三领取了营业执照将房屋改为饭店或者超市或者旅馆,就是典型的住改非。


通常,要认定为住改非,需要符合两个条件,一是领取了营业执照,二是客观上将房屋用作了办公或者生产经营。如果仅仅是将房屋实际用于办公或者生产经营,并未取得营业执照,又或者虽然早年取得了营业执照,但动迁时并未客观发生经营行为,一般不能认定为住改非。另外,经营时间往往也会被列入认定条件,比如很多地方的征收补偿方案会设定一个2年、3年的经营期限要求限制,即在政府作出征收决定之日前2年或3年取得营业执照,如果是临近征收/拆迁才将住宅改作经营用途的,一般也不能认定为住改非。


既然住宅用途改了,补偿的时候自然就不能够再按照住宅的标准来补了。这在国务院办公厅所作国办发明电〔2003〕42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条中有明确的规定,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。因此,住改非在房屋征收/拆迁中如何补偿,最终都回归到了当地的地方性规定,以下具几个示例予以说明:以江苏省为例,对于2010年7月1日前已经改变为经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业1年以上的,系参照商业用房估价,再根据实际营业年限确定具体比例给予停产停业损失补偿。


以安徽省为例,部分市规定可以有条件地享受商业用房补偿政策,即在一定年份之前利用沿街底层私有住宅从事生产经营,已经连续经营并能够提供纳税记录的,可以参照同区域类似商业用房给予补偿,部分市则区分年限、以不同比例参照商业用房补偿,而且只针对底层住宅,二层以上则按照住宅补偿。如2001年前住改非的,底层按实际经营面积的50%作为营业房补偿,其余按照住宅用途补偿;2001年至2011年期间住改非的,原则上按照住宅用途补偿,但底层房屋按照不超过商业用房估价值40%的标准增加补偿。


以上海为例,住改非原则上按照住宅用途房屋评估价值补偿,再按照该房屋中登记的工商营业执照数量另行给予补贴。


当然,还有很多地方制定的补偿实施细则、办法中对住改非补偿问题并没有作出规定。这些地方的被征收/拆迁人应当如何面对住改非补偿难题?如果善于综合利用法律,这个问题并不是无解的:鉴于《国有土地上房屋征收补偿条例》 第十九条规定被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。而《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款中又规定,被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估。那么,问题就迎刃而解了——可以通过调整评估方法来确定房屋价值。


由于住改非如何补偿尚没有全国性统一规定,作为房屋权利人来说,一定要保留好工商、税务等证明实际经营情况的证据,以不变应万变。若如对补偿有异议的,要及时咨询专业律师,通过法律手段维护自身合法权益。


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