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无证房买受人如何诉保房屋所有权,答案是——《物权法》!

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2018-09-26 18:07
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摘要 : 无证房不等于无主房,无论是房屋的买受人、承租人、还是受赠人,都是房屋的正当权利人,享有拆迁利益。

本案主办律师之一:段福惠

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


· 关键词 ·


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关键词:历史遗留问题房屋、《物权法》、所有权争夺、易主房屋问题、段福惠律师胜诉案例


《中华人民共和国物权法》是为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定的法规。


物权法的性质是私法:私法性质是基于民法的性质产生的;物权法所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法;物权法是强行法;物权法是普通法;物权法是固有法。基本原则是贯穿一部法律始终的基本精神和基本理念。在中国的立法和学理上,有确定一部法律的基本原则的习惯:物权法定原则;一物一权原则;公示公信原则。


2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议通过。2007年3月16日中华人民共和国主席令第六十二号公布,自2007年10月1日起施行。


在北京市海淀区一拆迁案件中,当事人房屋年代久远,几经易手,正经房本谈不上,但一住就是17年,一遇拆迁,“继承人”便冒出来主张房屋所有权,原本属于自己的拆迁安置补偿眼看就要落空……段福惠律师正是利用了物权法对不动产的有效保护,为吕女士打赢了这场物权争夺战。




· 案情回放 ·


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海淀区铁家坟98号系一处普通民宅,面积不过110平,然而几次易主,又遭遇拆迁后,这处宅子就变得有点特别了。


该房建成于上世纪五十年代,几次易手,直到1992年,吕云(化名)在与刘欣(化名)签订房屋买卖合同后,成为了该房的新主人,这一住就是十七年。2009年,旧城区改造的大潮席卷而来,阳光鑫地置业公司开始进行采石路住宅拆迁项目开发,吕云的房屋恰好处在拆迁范围之内。


拆迁意味着拆迁户将以丧失现有房地的代价获得安置房、拆迁补偿款或者其他更多的拆迁利益。众多被拆迁户在经历过迷茫、恐慌之后,逐渐意识到,这是一场机遇,把握得好就可以得到合理的安置,甚至生活更上一台阶。


吕云就是其中的一分子,显然她也是聪明的。她知道在拆迁中,被拆迁人往往都是弱势的,与其自己费尽心力跟拆迁人谈判,不如委托专业法律人士代劳。几经斟酌,她选择了北京久负盛名的拆迁律师段福惠等律师,全权委托其主办相关拆迁事宜。




· 律师说案 ·


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律师接手案件后,很快就发现了本案的两个关键问题。一是拆迁事项本身,二是关于涉案房屋的物权情况。前者可以适用常规思路,而后者很有可能引发新的纷争,因为吕云当年买房时多种原因下并没有办理产权过户手续,期间经过多次买卖,不能排除第三人会主张物权的情况。所以,早作打算,两手准备,一边沉稳应对拆迁,一边应对随时发生的物权纠纷。


果不其然,在拆迁行政诉讼与谈判进展顺利的第六个月,即2013年1月15日,吕云收到了法院寄来的一份起诉状,得知周文(化名)以房屋产权人的名义向海淀区法院提起了民事诉讼,要求吕云腾房。周文主张,该房是其父亲王洪涛(化名)所建,而自己就是房屋的继承权人,经过几次易手后,吕云仅享有居住权,不享有所有权。为此,周文还提交了海淀区档案馆复印的国有土地使用权证存根。面对“意料之中”的民事诉讼,主办律师从容不迫,精心设计了拆迁中的物权保护纠纷维权策略。如下:


1、提起管辖权异议之诉争时间


管辖权异议之诉的结果对本案并没有多大影响,但是对整个拆迁案件的解决却是有深远意义的。律师敏感地找到了异议之诉的切入点,顺利提起了异议申请。经过开庭审理,法院作出裁定并没有支持原告提出的管辖权异议。此时,距周文起诉已经过去了3个多月。如果按照正常的审理程序,周文提起的物权保护之诉早已经审结完毕了。这意味着,段律师为吕云又赢得了3个多月的谈判时间。


2、直击物权保护之诉保权利


回到周文提起的物权保护之诉,律师认为可以从以下几方面进行辩驳:


首先,周文的起诉与事实不符,国有土地使用权证存根上记载的房屋地址、面积与涉案房屋根本不一致。


其次,吕云通过买卖已经取得房屋的合法所有权,而拆迁评估、谈话等也都是以吕云为被拆迁人进行的。


再次,周文系王洪涛的继子,而周文并没有提交相应的证据证明是周洪涛的唯一继承权人。


最后,涉案房屋曾经历过几次买卖,周文即使起诉也应该去找最初的购买人。


经过一番开庭论证辩驳,胜利的天平已经向吕云一方倾斜了。终于在9月22日,法院作出了一审判决,驳回了周文的诉讼请求,吕云的房屋所有权得到了法院的判决支持和保护,大大增强了其解决拆迁纠纷的信心




· 律师点评 ·


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根据《民法通则》及《物权法》相关规定,以取得是否基于他人的意思表示为标准,可将物权的取得方式划分为两种:原始取得与继受取得。前者主要有建造、添附、先占、拾得遗失物、发现埋藏物、善意取得及行政征收、罚没等方式,后者有合同、继承、遗赠等方式。在满足一定条件的情况下,权利人取得物权,就应该受到《物权法》的保护,并且基于物权支配权和对世权的属性,物权人可以行使占有、使用、收益甚至处分等权能,并对抗权利人之外的其他人。


当普通物权之争发生在拆迁的大背景之下时,物权的归属无疑成为权利人获得拆迁利益的前提和关键。无论是按照《土地管理法》还是《物权法》的规定,征地拆迁的受偿主体都必须是房屋、土地的所有权人或使用权人。权利属性不同,在拆迁中的地位也不同,最终获得的拆迁补偿安置也存在很大的差别。


所以,实践中,一般都需要首先确定房屋或土地的真正权利人,然后才能进行拆迁评估、裁决、补偿等活动。房屋买受人、承租人、受赠人、继承权人、建房人等都是房屋的正当权利人,享有拆迁利益。当遇有他人主张物权时,无需惊慌,利用民事诉讼“谁主张,谁举证”的举证责任分配方式,积极应诉,合理举证,化被动为主动,必能争取到应有的权益。




· 相关法条 ·


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《物权法》


第15条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:


(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。


受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。


当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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