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无证房不等于无主房,以拆违代拆迁,知法犯法!

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2018-09-20 18:49
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摘要 : 一意孤行,暴力拆违为哪般?解决历史遗留房屋问题应当对症下药,具体问题具体分析!

本案主办律师:段福惠

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


· 关键词 ·


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关键词:历史遗留问题房屋、以拆违代拆迁、违法强拆、行政不合理、段福惠律师胜诉案例


在我国城市国有土地范围内的房屋登记中,有一些房屋因为历史原因而遗留诸多问题。


分析房屋登记历史遗留问题要按时段划分,首先第一阶段与第二阶段的划分以建国为截点,建国后又分不同的时期:?


1949年--1955年,为公有制和私有制时期;?

1956年--1965年,为全民所有制和集体所有制时期;?

1966年--1978年,为房地产登记停滞时期;?

1978年至今,为依法、依归,规范化、制度化、法律化时期。?


由于各阶段和各个时期对房屋登记的政策、法律、法规都不相同,因此自然形成的房屋登记历史遗留问题也不相同。这些遗留的问题带有鲜明的历史特征和时期特点,解决这些历史遗留问题就更需要遵循“尊重历史、尊重事实、维护产权人利益、依法办事”的工作要求,对不同时期的历史遗留问题用不同的办法妥善解决。?


在北京市海淀区一违法拆违案中,段福惠律师正是利用了相关部门有不依法对待历史遗留问题房屋、滥用行政职权的嫌疑这一点予以突破,为被强拆的马女士一家赢回了应得权益。




· 案情回放 ·


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房屋位于北京市海淀区西直门外的马女士一家,目前正面临拆迁。马家有祖产11间房,在文革时交公,1983年落实政策时返还了11间,但返还时已被国家拆除5间。马女士的父亲生前因经济困难没有办成房产证,但有1951年北京市土地房产所有证。因没有办理新的房产证,房屋一直得不到拆迁办的认可


后因老房年久失修,马女士在维修房屋时将拆除的5间房屋重建。现手头有1983年落实私房政策返还时所有证明文件,有民国时盖房修房手续,有郊区土地房产证。但北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局(以下简称“城管局”)以房屋没有取得建设工程规划许可证为由认定房屋为违法建设,并在2017年8月23日对房屋进行了强制拆除。马女士一家经过多方考量,最终决定委托北京资深拆迁律师段福惠助其维权。




· 律师说案 ·


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第一阶段:申请阅卷


段福惠律师了解案情后,针对提起的行政复议程序趁热打铁、步步紧跟,向北京市海淀区人民政府发出阅卷的申请,申请查阅行政复议一案中城管局提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据等其他有关材料。因为律师深知,对于之前提起的行政复议申请是否能够被支持,找到其中的违法点是关键中的关键。特申请阅卷,通过阅卷得到更全面的信息,才能够更好地把控案件的走向。


第二阶段:发出代理意见


段律师深切感知到了马女士一家心急如焚的心情,通过及时查阅卷宗及向委托人的了解,就城管局强制拆除行为违法一案,向北京市海淀区人民政府发出代理意见,主要针对如下几个方面:


首先,城管局所认定的基本事实是错误的。因为未经调查核实,城管局提交的所有检查、勘验笔录上均未明确被检查人、被勘验人的身份信息,也没有其签字确认;而且城管局并未提供其执法人员的身份、职位等信息,仅有执法证号,也不能证明其真实的身份;再者,涉案房屋系马女士之父马先生所遗留,经历了文革特殊时期的没收和发还,又加上当时房屋登记部门工作人员的不充分履职行为,才没有办理正式的房屋产权登记,情况非常复杂,其存在有特殊的历史原因,属于历史遗留问题房屋。对于此种类型的房屋不能以简单的没有建设工程规划许可证就认定为违法建设并拆除


其次,认为城管局实施强制拆除行为程序上严重违法。本案中,城管局在实施拆除行为之前,并未制作责令限期改正的相关文书,也未制作责令限期拆除的文书,更未履行强拆前催告等程序。而且城管局并未提交任何关于强拆实施现场的证据材料,根本无法证明其合法实施了强制拆除。城管局也应制作符合法律要求的行政处罚决定书并送达于相对人,在作出行政处罚决定前要进行全面、客观、公正的调查,听取相对人陈述和申辩,必要情况下还应举行听证等等。城管局均未依法履行上述程序,严重违反了行政处罚的一般法律规定。


再次,涉案房屋所在区域涉及拆迁,城管局拆除涉案房屋有滥用职权介入拆迁的嫌疑。涉案房屋所在区域涉及的项目,相关拆迁单位已经向马女士家下发了拆迁补偿及签约方面的通知,现马家尚未签订补偿协议。城管局在此期间以违法建设的名义强制拆除房屋,“以拆违代拆迁”,滥用行政职权介入拆迁工作。而且当地没有建房手续的不只马女士一家,城管局只拆除马女士家房屋的行为也有选择性执法之嫌。


最后,段福惠律师认为城管局并未顾及马家的利益,直接就拆除了涉案房屋,其行为违反了行政合理性原则。而且马家房屋是在自家原有院落内建设的,用于自家人居住,没有超出原有的规划范围,也没有改变规划用途,且存在已经几十年。且不说《城乡规划法》实施于2008年,用该法规制其实施之前的建设行为并不妥当;就其房屋本身而言,属于历史遗留问题,是特定历史时期的产物,不加以区分而直接拆除的处理方式显然不当。


第三阶段:申请人复议请求终获支持


通过段律师及时准确的找到案件症结,一份于法有据、与理可依的代理意见交到了海淀区人民政府手中。最终,区政府依据《行政强制法》《北京市城乡规划条例》及《北京市禁止违法建设若干规定》的有关规定,认定城管局在查处拆除违法建设过程中,应当履行限期拆除、公告、催告、作出强制拆除决定、送达等法定程序。本案中城管局未履行相关程序便将马家的房屋予以拆除,系违反法定程序。故作出了确认城管局对涉案房屋的拆除行为违法的复议决定。




· 律师点评 ·


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程序是法治和肆意而治的分水岭,程序先于实体。明确、公开、严格的法律程序是公民权利得以实现,社会法治得以施行的最主要保障。行政程序是防止行政机关滥用权力,保障公正性的有效措施。


将无证建筑认定为违章建筑是拆迁方惯用的伎俩,通过认定为违章建筑进行强拆一方面减少拆迁补偿,另一方面也压缩了时间成本,严重地损害了被拆迁人的利益。


如遇类似案件,当事人一定要紧盯程序的防线,运用法律武器,切实合法地保障自己的权益。在发现自己的权益受到损害时,一定要重视起来,并及时咨询专业拆迁律师,必要时启动法律程序维护自己的权益。




· 相关法条 ·


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《城乡规划法》


第64条:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。


第65条:在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。


《国有土地上房屋征收与补偿条例》


第4条:市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。


市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。


市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。


第27条:实施房屋征收应当先补偿、后搬迁


作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。


任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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