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强制“拆违”导致经营中断,法律面前扞卫自身权益!

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2018-09-04 15:28
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摘要 : 当强制“拆违”近在咫尺,你还在权利上“沉睡”吗?作为被拆迁人,有义务阻止“违拆”成为法外之地!

本案主办律师之一:段福惠

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


关键词


关键词北京拆迁违章建筑建设用地,工厂租赁,强拆

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违章建筑是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物。违章建筑可以分为两类,一是违反《土地管理法》,未取得建设用地使用权而建造的建筑物;二是违反《城乡规划法》,未获得规划许可或者违反规划许可,擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物。


县级以上地方人民政府的土地行政主管部门和城乡规划主管部门或乡、镇人民政府分别是处理城市和乡、村庄违章建筑的行政主管部门,是违章建筑的确认机关,拥有对违章建筑进行处理的行政执法权

案情回放:

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2004年12月,家住北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村的夏洛霖(化名)与夏各庄村村委会签订《协议书》,租赁夏各庄村前营西路一处总占地面积为280平方米的土地用于开办毛衣加工厂。协议签订的同时,夏洛霖一次性付给村委会十年租金。此后,夏洛霖紧锣密鼓地展开了厂房建设、设备置办、人员招聘等系列活动,一家旨在打造民族品牌的毛衣加工厂便如此这般地风生水起了……


然而,历经七年玉汝发展之路的毛衣加工厂在日益临近它的理想之巅时,于2012年3月20日这一天,却始料不及地与强拆厄运不期而遇!这一日,夏各庄镇政府向夏洛霖送达《限期拆除通知》,称其于2012年3月1日接到关于夏洛霖所办工厂无乡村建设规划许可证的举报,后经立案后的现场检查、勘验、调查询问等程序,并经北京市规划委员会确认,镇政府认定夏洛霖所办毛衣加工厂在建设前未取得乡村建设规划许可证,系违法建设。该通知中要求夏洛霖在2012年3月21日24时之前自行拆除违法建设,否则镇政府将采取强制拆除措施。


执限拆通知在手,闻强拆风声与鹤唳,惆怅而迷惘的夏洛霖试图将这一青涩的命运拒之门外。2012年3月21日的日落余晖里,毛衣加工厂的剪影清晰如昨。然而,现实永远比人们朴素的念想来得更复杂、残酷。翌日,夏各庄镇政府即对夏洛霖作出第二纸文书——《强制拆除决定》


面对“树欲静而风不止”的不尽人意,夏洛霖选择委托北京资深征地拆迁维权律师段福惠等律师介入维权。

律师说案:

博弈唯一辑:消亡的强拆决定


介入案件以后,段福惠律师与搭档仔细分析了案件情势,敲定了维权第一要务——直面强拆,化解危机,并拟定了华丽的“双重否定”之维权方略:


否定篇章一——认定夏洛霖毛衣加工厂为违法建设

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律师们化繁为简,抽离出夏各庄镇政府认定夏洛霖毛衣加工厂为违法建设的两条法律依据:


①2009年5月颁布的《北京市城乡规划条例》第41条——在规划农村地区,建设单位或者个人进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设和村民集中住宅建设的,应当向乡镇人民政府提出申请,由乡镇人民政府报规划行政主管部门核发乡村建设规划许可证;


②据2007年10月颁布的《城乡规划法》第65条——在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。


“茧丝牛毛,充栋汗牛,字书之繁也”。办案风格素来以缜密着称的段福惠律师凭借其一贯的细密,很快就找到了这一法律适用的极大破绽——夏洛霖建设毛衣加工厂的行为发生在2004年,根据“法不溯及既往”的原则,即使夏洛霖建造房屋时未取得相应证件,也不应该根据这两部法律认定该建设行为违法。换言之,夏各庄镇政府认定夏洛霖毛衣加工厂为违法建设是没有法律依据的!


否定篇章二——在行政相对人起诉时效期间内迳行作出强制拆除决定

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2012年1月1日施行的《行政强制法》第44条规定:“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除”。从此规定清晰可知,行政机关要对违法建设采取强制拆除措施的,必须符合两项条件,缺一不可:其一,行政机关已经向行政相对人进行书面公告,要求当事人自行拆除,但当事人拒不履行此义务;其二,行政相对人在收到前述公告事项之日起2个月的复议申请时效、3个月的行政诉讼时效内未申请复议,也未提起行政诉讼。


本案中,夏各庄镇政府告知夏洛霖自行拆除违法建设事宜是在2012年3月20日,依据前款规定,只有夏洛霖既不自行拆除,也未在2012年5月20日之前申请行政复议或在2012年6月20日之前提起行政诉讼的,夏各庄镇政府才能做出强制拆除决定。然而,夏各庄镇政府在2012年3月22日即高效又高调地做出《强制拆除决定》,显然违背了法定程序性规定,亦剥夺了当事人应有的期限利益。


2012年3月底,对案件已是成竹在胸的段福惠等律师以委托人之名、法之公正之义向平谷区人民法院提起行政诉讼,请求确认夏各庄镇政府对夏洛霖所作《强制拆除决定》违法。


“首夏犹清和,芳草亦未歇”的五月时光,平谷区人民法院审结本案,采纳了原告代理律师阐述的双重否定法律意见,判决确认夏各庄镇政府所作《强制拆除决定》违法。但见粉紫丽景之畔,正义白光之旁,一座被当代法构建的“真理市场”屹然而立……

律师点评:

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权利与权力相生相克。权利的让渡造就了权力的存在,而权力一旦越界,则会侵蚀权利的自由与完整。近年来,行政权的“膨胀趋势”日益明显,草根们的权利则频频被推至被侵犯的边缘。故此,不同界的人士皆开始呼吁“让权力戴上镣铐跳舞”,使之受到既强有力又适当的约束。


《行政强制法》的出台,被认为是志士仁人们为前述努力的一项成果,因为这一部法律为规制行政机关的行为提供了多种路径。而针对当前普遍存在的违法强拆现象,该法第44条更是明确规定了限制性条件,要求行政机关“两不得”不告知相对人自动拆除不得强拆,在当事人享有诉权的法定期限内亦不得强拆


该规定为行政相对人设定了一道保护程序,使其在一定时间里可以对行政机关认定的违法建设事项提出抗辩与异议,一定程度上实现当事人权益的事前保障;同时,该规定也有利于行政强制放缓速度,待事实清楚确定后再施行,以减少错误行政造成不必要的权利损害。


此外,该规定在行政相对人既不履行义务,也不行使诉权的情况下,亦兜底性地赋予了行政机关强制拆除之权力,符合法律不保护“权利上的睡眠者”的精神。所以,这一恰到好处的程序性规定实可谓一举而三得,相信对改变目前民众怨声载道的强拆现状亦有所裨益!

相关法条:

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《土地管理法》


第53条:经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。


第76条:未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


《土地管理法》、《城乡规划法》虽然赋予了土地行政主管部门和城乡规划主管部门对违章建筑作出处理决定的权力,但是法律没有规定上述行政机关具有违章建筑处罚的强制执行权,更没有规定违章建筑的强制拆除权


《行政强制法》


第53条当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行行政决定的,没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内,依照本章规定申请人民法院强制执行。


这就赋予了没有强制执行权的土地部门和城乡规划部门依法申请法院强制执行的权利,亦明确了强制拆除违章建筑的主体只能是人民法院,该规定使相关行政部门对违章建筑的处理决定不再是一纸空文,而是具有较强的操作性。


12

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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