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开发商拒补征地款,国土局公然不作为,谁来为违法拆迁买单?

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2018-09-11 16:33
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摘要 : 开发商拒补征地款,国土局公然不作为,被拆迁人如何抓住要害,一击制胜?

本案主办律师之一:段福惠

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


?· 导读 ?·


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关键词:农村集体诉讼、政府不作为、国土资源局、开发商拖欠、段福惠律师胜诉案例


应为而不为,是谓不作为。不作为与作为相对,基于公民、法人或其他组织的符合条件的申请,行政机关依法应该实施某种行为或履行某种法定职责,而行政机关无正当理由却拒绝作为,亦称“不作为违法”或“消极违法”行为。


构成行政不作为的前提是:行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务,应当履行而未履行或拖延履行其法定职责。行政不作为是行政机关渎职的表现之一,不作为有时候比作为不当更具有危害性。




· 案情回放 ·


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北京市金厦园房地产开发有限公司(以下简称“金厦园房地产公司”)通过京政地(2006)218号《征地批复》和京政地(2006)269《征地批复》,取得北京市昌平区东二旗村土地共计1166.83亩,进行土地一级开发。


金厦园房地产公司应支付的征地补偿款为46155.24万元。但是,金厦园房地产公司经与原东二旗村委会相关人员勾结,在支付给东二旗村委会征地补偿款8918.9298万元之后即停止支付款项,由村委会出具了四张《北七家镇农村合作经济组织内部往来收据》,“证实”金厦园房地产公司应支付的46155.24万元补偿款全部到位。后,昌平区国土资源分局在未进行核实的情况下,为金厦园房地产公司出具了征地手续结案证明。


东二旗村村民由于多数拿不到合理补偿,开始四处上访,后在上访无果的情况下由村民代表向北京市国土局提交了书面的《要求行政处理申请书》,要求市国土局履行查处违法用地的行政职责。市国土局收到村民的申请以后,没有进行立案调查,也没有及时查处,直接按照信访事项予以处理,并于2012年1月9日作出编号为京国土信字【2011】第93号《国土资源信访事项处理意见书》。


形同虚设的信访处理意见书根本无益于改善人们拿不到补偿、居无定所的局面。眼见村民们积怨日渐深重,恪尽职守的东二旗村新村委会承载着民意走上了漫漫维权路。身为该村的法律顾问,资深拆迁维权律师段福惠等二人义不容辞地担负起了维权重任,于星光陨落处带领人们跟随法的指引仰望正义、并肩为权利而斗争!




· 律师说案 ·


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鉴于本案涉案数额巨大,各种关系错综复杂,主办律师审慎决定采取步步为营战略,从浅入深地向开发商施加压力。


办案第一辑:螳螂捕蝉之查处申请


2012年7月10日,段福惠等律师针对开发商金厦园房地产公司在土地征收过程中存在的重大违法行为和昌平区国土资源分局的渎职行为,写就一份洋洋洒洒4000余字的《要求行政处理申请书》,随同五份经多方调查取证所获取的重要证据一并提交给北京市国土资源局,要求对开发商的违法行为进行查处,并责令开发商依约履行征地补偿义务,依法支付剩余补偿款。


在这份申请书中,二主办律师直陈金厦园房地产公司在东二旗征地项目中的种种违法行为:拖欠巨额补偿款长达5年以上、勾结原村委会骗取结案证明、擅自变更回迁楼址、安置房面积严重缩水……字里行间,东二旗征地项目拆迁之违法性昭然若揭。


不过,如此激扬格调的维权开篇却在接下来的时光沙漏里持续遇冷,落入“泥牛入海”般杳无音信的境地——村民们依然拿不到剩余部分的补偿,而开发商则一如既往地红火卖楼、日进斗金。显然,北京市国土资源局选择了“无为而治”。


办案第二辑:黄雀在后之一举胜诉


时值2012年10月,日渐漫长的等待炙烤着每个牵扯其中的人的内心:开发商建成的联排别墅一旦售罄,再来个卷款潜逃、人去楼空,人们将“何处话悲凉”?行事果敢的律师们决定顺势更改维权轨迹——将坐视不理的北京市国土资源局推上东城区人民法院的行政被告席。


庭审过程中,二位律师围绕市国土局的不作为行为和开发商的违法行为提交了十余份证据,强调两大“诉讼支撑点”


①?东二旗村委会确实于2012年7月10日向市国土局邮寄了《要求行政处理申请书》,而通过邮政快递查询,市国土局已于次日签收了该邮件。而从此之后,市国土局既没有立案查处,也没有任何回复,显然是在逃避责任;


②?大量事实证明,本案中开发商确实存在拖欠补偿款、擅自变更回迁楼址、伪造村委内部往来收据骗取结案证明等违法行为,而对这些行为的监督查处都在市国土局的职权权限范围之内。


精英律师不徐不急的论辩,在确凿的证据佐证下,深深地让主审法官引以为然,后者于2012年12月20日作出了正义的宣判,确认被告北京市国土资源局不作为违法,并责令其于判决生效之日起三十日内,对东二旗村委会的《要求行政处理申请书》作出行政处理意见。


至此,“正义必将战胜非正义”之公理再一次得到彰显。而胜诉的判决结果,也将成为东二旗土地征收项目维权的一面鲜红旗帜,鼓舞人们拾掇起法与正义的梦想、信念,拥抱追讨拖欠征地补偿款之旅最终的“火树银花不夜天”之辉煌!




· 律师点评 ·


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市国土局作为负责本市土地与矿产资源行政管理的市政府组成部门,主要承担着耕地保护、节约集约利用土地资源,优化配置土地资源、规范国土资源市场秩序、负责本市土地权属管理等责任,也负有依法征收资源收益,规范、监督资金使用的职责。


具体到土地征收案件中,市国土局作为县级以上人民政府,有权对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。如果市国土局玩忽职守,放任土地违法行为发生,仅凭开发商提交材料的数量和形式符合要求就给予审查通过,而不对材料的真实性和合法性进行实质审查,那么就等于给土地开发商打开了违法征地的绿灯。所谓覆水难收,倘若日后开发商不能依约履行,受损害的村民利益则很难保障和维护了。




· 相关法条 ·


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《土地管理法》


第53条:经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。


第76条:未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第81条:擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地主管行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处罚款。

段福惠律师简介


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段福惠,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有近20年。近十年来,专攻征地拆迁业务,至今办理500多件,积累了丰富的办案经验。现为bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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