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房屋拆迁被“明征暗补”,共同继承人如何破解“阴阳合同”?

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2019-03-18 17:15
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摘要 : 一人偷签“阴阳合同”,二人公诉维权风波。

本案主办律师之一:段福惠律师?

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


关键词


阴阳合同2.jpg


关键词:阴阳合同、明征暗补、共同继承、北京拆迁案例、段福惠律师胜诉案例


? ? ? ?关于拆迁补偿款的下发,明征暗补的方式在全国各地屡见不鲜,其通行的做法是:拆迁人与拆迁户签订两份以上的书面协议,其中一份为正式的拆迁补偿安置协议,往往补偿数额偏低(补偿计算标准乃是采取拆迁人一方对外公开的统一标准,也是最低标准),其他协议则体现为困难补助、购房补助等各种名目。所谓“阴阳合同”,不外乎如此。


? ? ? ?比如北京市西城区南礼士路危改项目中的一户当事人,他们本是拆迁房屋的共同继承人,但因为利益冲突,其中一位瞒着剩下两位和拆迁方签了“阴阳合同”,一份74万的拆迁补偿,一份566万的困难补助。迫于情理的压力,这位签字的当事人不得不决定将其中的一份——74万,作为共有财产进行平分,并坚持认为困难补助不属于拆迁补偿不予分割,一家人就此反目。


? ? ? ?在此情形下,既得利益受损的两位共同继承人找到了段福惠律师,故事还得从房屋突然被夷为平地开始讲起……




【案情回放】


阴阳合同.jpg


? ? ? 2004年,北京建工集团有限责任公司自北京市西城区房屋管理局取得了房屋拆迁许可证,进行南礼士路19号危改项目建设。陈蓉(化名)在西城区地藏庵2号楼南单元4号有已购公房一处,建筑面积为88.88平方米,位于拆迁范围之内。


? ? ? ?2004年7月,陈蓉因病去世,其共有二子一女,分别为:长女王大妞(化名)、长子王大明(化名)、次子王小明(化名),其中王大明于2006年2月去世,留有一女王珊珊(化名)。陈蓉早年留有一份遗嘱,言明前述房屋由两个儿子继承。2008年,王小明与王珊珊准备按遗嘱分割遗产,办理产权过户,但被王大妞起诉至法院。王大妞诉称,她在母亲去世之前的六年时间里一直照顾生活不能自理的母亲,一人承担了本应三个子女共同承担的照顾母亲的责任和义务,故而母亲的遗产中应当有她的一份,以补偿六年来照顾母亲的付出。经过一审、二审两审程序,陈蓉的遗产——前述房屋被最终确认为由王大妞、王珊珊、王小明共同继承。


? ? ? ?2009年3月5日,王大妞拿得了终审判决,并于当日将判决书的复印件及时送达给拆迁人北京建工集团有限责任公司,要求参与到补偿事宜协商过程中来,拉开了“四方会谈”的序幕。但由于达不成一致意见,王大妞一直没有签订补偿安置协议。


? ? ? ?2009年3月17日,晌午时分,王大妞意外地接到了王珊珊打来的电话,但更让她瞠目结舌的是王珊珊告知她的内容——陈蓉留下来的房子已经被夷为平地。而对于房子什么时间被强拆的,王珊珊也是一无所知。姑侄二人赶紧找到拆迁人追问事实真相,后者并不否认其拆除房屋的事实,但却对二人所称的违法强拆之说嗤之以鼻,更是拒绝给出任何“公道的说法”!


? ? ? ?自拆迁人处碰了“硬钉子”之后,王大妞与王珊珊将“噩耗”告知了王小明,希望王小明出面力挽狂澜,怎料王小明态度冷漠,表示不想“趟浑水”。无奈之下,王大妞与王珊珊决定委托律师拯救那废墟底下掩埋着的权利,而段福惠律师正是接下该重任的“拾梦人”。




律师说案


?办案第一辑:缉凶,惊人的秘密


? ? ? ?2009年4月16日,段福惠律师代委托人向北京市公安局西城分局提交了刑事立案申请,请求对拆迁人北京建工集团有限责任公司和相关的拆迁单位实施的非法强制拆除房屋的行为予以立案侦查,并追究相关责任人的故意毁坏公私财物罪


? ? ? ?段律师的维权第一方略可以称得上瓮中捉鳖手到擒来,因为从逻辑意义上来讲,使违法行为受到法律制裁,使“迷途”中的公平正义最终归位是一种必然。然而,现实却冷似银镜,不但并未如预期方向发展,反而牵扯出了一项惊人的秘密——为了脱责,北京建工集团有限责任公司拿出一份补偿安置协议,声称已于2009年2月17日与王小明签订书面协议,约定了74万元货币补偿,尔后的拆除房屋行为只不过是依照协议约定行使其正当的处分权。


? ? ? 这突如其来的戏剧性转变让当事者们瞬间石化,王大妞与王珊珊姑侄二人的心理更是怎一句“乌云蔽日,漫地凄凉,寒逼寂寥心”了得……


? ? ? ?刑事控告之旅注定是要戛然而止的,而“外部矛盾”也立地化身“家庭内部矛盾”:王大妞在拆迁范围内另有一套房屋,最终签订的拆迁补偿协议为内容不同的两份协议,总金额是两份协议之和,其经验之谈以及母亲遗产市场价粗略估算的结果令王大妞相信王小明很可能签了不止一份合同,补偿款应该远在74万元之上。但是,王小明矢口否认,且针对已得的74万元补偿款也仅同意分出一小部分供王大妞、王珊珊二人自由分配。


? ? ? ?自古清官能断家务事,作为王大妞、王珊珊代理人的段福惠律师将如何破解新的困局?


办案第二辑:确权,暗补的玄机


? ? ? 八月的北京城,已是夏花灿烂、满目韶华。段福惠律师向西城区人民法院提起民事诉讼,请求确认二被告——北京建工集团有限责任公司与王小明签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》无效,并要求恢复原状或者赔偿损失。


? ? ? ?不久,王大妞与王珊珊便收到了西城区人民法院作出的案件受理通知。紧随其后,段律师便马不停蹄地采取了“直捣黄龙式”的深入维权之作——向法院申请调取两项关键证据:①王小明与北京建工集团有限责任公司共签订几份拆迁补偿协议以及补偿总金额是多少;②到民生银行调取王小明的拆迁补偿款存折总金额。


? ? ? ?正所谓“天网恢恢,疏而不漏”,而段福惠律师又找准了撒网的最佳位置与途径,很快,真相浮出水面:王小明与北京建工集团有限责任公司共签订一明一暗两份补偿协议,明补即约定了74万元补偿金额的《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》,暗补则是一份困难补助,补助金额为566万元。


? ? ? ?事实虽然已被还原真貌,但定纷止争却依然只是一个努力追求的梦:王小明一口咬定困难补助具有人身依附性,而不具有财产依附性,不属于房屋拆迁补偿的范畴,并表示愿意与王大妞、王珊珊等二被告平均分配74万元的拆迁货币补偿款。而北京建工集团有限责任公司对王小明的诡辩也不持异议。


? ? ? ?眼见确权诉讼即将陷入一场口头之争的游戏,睿智的段律师及时调转马头,向法院撤回了起诉,跳出房屋拆迁安置补偿合同纠纷的“泥沼”,并精心准备了一个新的诉讼,以使案件“坚冰销尽还成水”。


办案第三辑:改诉,圆满的结局


? ? ? 2009年12月21日,段福惠律师以王大妞等二委托人的名义再一次向西城区人民法院提起民事诉讼,而这一次的诉由变成了财产损害赔偿纠纷:被告一北京建工集团有限责任公司在明知被告二王小明不是唯一的产权人,也明知王小明无权代表其他共有人签字的情况下,仍然恶意串通被告二王小明签订拆迁补偿协议,致使二原告的房屋被拆除,至今也没拿到拆迁补偿款,严重损害了两原告的合法财产权益,根据《民法通则》第六十六条的规定,两被告应当承担连带责任,共同赔偿两原告财产损失4266666.7元及利息。


? ? ? ?新的诉讼路线完美融合了法的刚性与理的柔性,故而最终迎来法院的公证一判,王大妞与王珊珊的诉讼请求全部得到支持!




律师点评


阴阳合同1.jpg

? ? ? ?

? ? ? ?拆迁补偿分明补、暗补两个部分的方式在全国各地拆迁中屡见不鲜,其具体通行做法是:拆迁人与拆迁户签订两份以上的书面协议,其中一份为正式的拆迁补偿安置协议,往往补偿数额偏低(补偿计算标准乃是采取拆迁人一方对外公开的统一标准,也是最低标准),其他协议则体现为困难补助、购房补助等各种名目,而这类协议约定的补偿额度常常是正式拆迁补偿安置协议所不能企及的。


? ? ? ?明补加暗补的双线补偿策略是拆迁人屡试不爽的经验之谈,这也正是拆迁暴利产生的一大温床。而对于单纯的拆迁户群体而言,只要能多拿钱,无论明补暗补,拆迁对其而言就是一场盛宴。殊不知,“羊毛出在羊身上”,潜伏的危机将要吞噬的,仍然是拆迁户积小至巨的集体利益。部分拆迁户接受暗补后,面对的拆迁项目补偿标准是严重偏离了市场价格的标准,不知情的拆迁户群众将在这个严重偏低的价位上与拆迁人议价,结局是不言而喻的……


段福惠律师简介


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段福惠律师,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有20年,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,办案经验丰富。曾就职于北京盛廷律师事务所、北京在明律师事务所。现任bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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