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当红线外的公租房也难逃强拆命运,如何破解拆迁中的“马太效应”?

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2019-03-05 19:11
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摘要 : “凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”

本案主办律师之一:段福惠律师?

(现为 bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师)


段律师开庭剪影低清.jpg


关键词


公租房.jpg


关键词:公房承租人、暴力逼迁、合同解除、北京拆迁案例、段福惠律师胜诉案例


? ? ? ?在众多房屋征收拆迁案中,公房承租人是一个数量庞大的弱势群体。和承租人一样,遇征地拆迁,房东可能直接要求承租人腾退,这样,承租人就失去了享受安置条件的资格,尤其对于一些没有额外房产的承租人来说,毕竟房屋被征收了,直接损害的,还是承租人的利益。


? ? ? ?比如段律师曾经的一位当事人——北京海淀的蔡忠纯(化名)蔡先生。面临廉价拆迁,蔡家的自管公房原本并不在拆迁范围内,这就意味着拆迁方不能以司法途径对其进行强制拆除。可谁曾想,即便是红线外房屋,也难逃暴力逼迁的命运:砸门砸窗、断水断电,还吃了公房所属单位的官司,可谓祸不单行……由此可见,对拆迁人而言,这场“拆,也得拆,不拆,也得拆”的强拆行动是多么势在必得,被拆迁人的家园保卫战是多么地迫在眉睫!那么,蔡先生究竟是如何破解这场强拆风波的呢?




案情回放


? ? ? ?2009年9月中旬,一名叫蔡忠纯的中年男子带着一叠照片以及剪不断的拆迁烦恼找到了段福惠律师。段律师接待了这位神色黯然的当事人,翻开那叠照片:房屋墙壁上醒目而无情的“拆”字、被砸坏的门窗与被堵死的烟囱、被挖断的通水、通电设备、男子泛着殷红血色的头部重创……


? ? ? ?蔡忠纯介绍说:2007年8月,北京市政路桥建设控股(集团)有限公司取得海淀区田村山住宅小区土地一级开发项目建设的《房屋拆迁许可证》,拆迁范围东至田村山水厂东路、西至金隅砂石厂用地、南至田村山南路、北至柳萌家园小区。该项目动迁伊始,拆迁人便趾高气昂地要求居住在海淀区田村山南X号院的蔡忠纯与该院其他住户领取拆迁补偿款(按基准地价2500元/平方米、基准房价800元/平方米计算)并腾房搬迁。由于补偿额太低,蔡忠纯拒绝签订拆迁补偿安置协议


? ? ? ?2008年1月中旬,拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司以蔡忠纯为被申请人,向海淀区建设委员会递交了《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决申请书》。海淀区建设委员会经过审查,发现性质为北京市XX有限责任公司(蔡忠纯所属单位,与拆迁人系上下级关系)自管公房的海淀区田村山南X号院并不在涉案《房屋拆迁许可证》载明的拆迁范围之内,于是没有进行裁决。


? ? ? ?通往正统强制拆迁的裁决之路被隔断之后,蔡忠纯一家的生活便陷入了“黑色”恐怖之中:周边住户陆续被断电、砸门砸窗、泼粪、泼漆、堵烟筒、扎汽车胎;拆迁人一方工作人员连日到蔡家登门做思想工作;蔡家人出门被跟踪盯梢。时间的演进推动着“黑色”恐怖步步紧逼蔡家,于是就有了开头部分所提交照片所记载的悲愤故事…… ??


? ? ? ?这场没有硝烟的战争时而高亢、时而低缓,一直持续到2009年夏。不过,它并未中止,只是找到了新的替代方式:2009年7月中旬,蔡亨淳被北京市XX有限责任公司推上了海淀区人民法院的民事被告席,要求解除双方所签公房承租合同。


? ? ? ?这是不是一场恶意的诉讼?这是不是一场通往正义的诉讼?带着愤懑与希望,蔡忠纯自行参与了第一次法庭审理,不过,这让他的命运更为纠结——原告称涉案房屋是其于1976年由原工棚遗留改建,没有合法建房手续,属于违章建筑,遂变更诉讼请求为确认原被告双方所签公房承租合同无效。于是,这名陷入无助的汉子委托了以拆迁业务为术业专攻的段福惠律师,以求扭转命运的现行轨道。




律师说案


? ? ? ?对委托人的个案详情予以梳理之后,段福惠律师得出初步判断:被告蔡忠纯作为原告的职工,承租原告自管公房长达三十余年相安无事,然被告于其上级单位用地拆迁之际以涉案房屋没有合法建房手续属违章建筑为名,请求法院确认承租合同无效,拆迁之利怕是整个诉讼的“始作俑者”。这个诉讼来得并不那么纯粹,故而段律师决意让它在“火树银花不夜天”的辉煌中落幕!


办案唯一计:

做有准备的“律政先锋”


? ? ? 《礼记·中庸》中记载:“凡事预则立,不预则废。"毛主席曾说过,“没有事先的计划和准备,就不能获得战争的胜利。”在北京市XX有限责任公司诉蔡忠纯确认公房承租合同无效案第二次开庭审理之前,段福惠律师为法庭上的“一矢中的”做足了功夫。


? ? ? ? 2009年11月上旬,海淀区人民法院进行第二次开庭审理。庭上,段律师发表了釜底抽薪式的代理意见:根据《北京市高级人民法院、北京市房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知的说明》第一条第五项中的规定:“自管公房单位与本单位职工发生纠纷一般的由本单位行政解决”,诉争案件应当由原告北京市XX有限责任公司以行政方式加以解决,而不能被法院“长臂管辖”,此为其一;其二,原告主张公房承租合同无效的理由是房屋建设没有合法手续,因此属于违章建筑,双方所签合同没有依据。这一主张委实值得“炮轰”——《城乡规划法》明确规定违章建筑的认定应当由城乡规划主管部门进行,未经此认定,原告的违章建筑之说纯属“水中月”,合同无效更是无稽之谈。


? ? ? ?2001年2月,海淀人民法院作出《民事判决书》,认为原告北京市XX有限责任公司就其出租房屋系违章建筑为由要求确认公房承租合同无效,但并未提供有关市政规划管理部门确认上述房屋系违章建筑的证明,故其诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持,故判决驳回原告诉讼请求,蔡先生的房屋得以保全。在地价飞涨、寸土寸金的北京,对蔡先生来说,房屋现下免遭强拆已经算是实现了拆迁利益最大化了。




律师点评


直管公房类文物腾退.jpg

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? ? ? ?《圣经?新约》“马太福音”第二十五章中如是说:“凡有的,还要加给他叫他多余;没有的,连他所有的也要夺过来。” 它表达的是这么一个故事:一个国王远行前,交给三个仆人每人一锭银子,吩咐道:“你们去做生意,等我回来时,再来见我。”国王回来时,第一个仆人说:“主人,你交给我的一锭银子,我已赚了十锭。”于是,国王奖励他十座城邑。第二个仆人报告:“主人,你给我的一锭银子,我已赚了五锭。”于是,国王奖励他五座城邑。第三仆人报告说:“主人,你给我的一锭银子,我一直包在手帕里,怕丢失,一直没有拿出来。”于是,国王命令将第三个仆人的一锭银子赏给第一个仆人,说:“凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”


? ? ? ?站在拆迁维权的角度,“马太效应”也是成立的,即拆迁维权者付出的心血越多,所获得的回报往往也越多。当然,作为拆迁户而言,恐怕绝大多数人都是愿意为了获得理想拆迁补偿安置而付出自身心血的。只不过,由于方法论的差别,其实际获得的回报率也是各有千秋的。


? ? ? ?纵观这几年以异军突起之势发展起来的房屋拆迁,可以细化为四种类型:


其一,按照现行拆迁条例的要求实施的形式合法的拆迁(当然,这类拆迁的实质违法性并不难以挖掘);

其二,以拆迁条例以外的其他法律规范为盾,达到拆迁目的之实的披着合法外衣的拆迁;

其三,无手续拆迁,这类拆迁往往无法脱离暴力色彩;

其四,具备前述三种类型特征之两种以上的混合型拆迁。


? ? ? ?无论是哪一种拆迁摆在拆迁户的面前,都不是一件能轻易拿捏得当的事。在这样的背景条件之下,顺应马太效应的规律,对形式合法的拆迁、披着合法外衣的拆迁、无手续拆迁、混合型拆迁中或多或少、或明显或隐藏的违法点,或是正面回应,或是旁敲侧击,或是直截了当,或是曲线救国,方能成为拆迁博弈中的胜出者。


段福惠律师简介


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段福惠律师,女,汉族,1975年出生于山东,中国人民大学硕士研究生,1998年开始进入法律服务行业,至今已有20年,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。专攻征地拆迁业务,累计办案达500多件,办案经验丰富。曾就职于北京盛廷律师事务所、北京在明律师事务所。现任bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗合伙人、主办律师。


段福惠律师系最早办理征地拆迁案件的主办律师之一,为人勤奋、正直、诚信,办案思路清晰、严谨、考虑问题周全。在办理的案件中,以宅基地、公房、私房拆迁,企业厂房拆迁,承租房屋拆迁和集体土地征收补偿案件见长。累积了丰富的征地拆迁业务经验。

1
执业理念

受人之托,忠人之事,尽最大努力依法维护委托人的合法权益,为自由、平等、公正、法治而努力。

2
个人宣言

段福惠律师秉承了山东人诚信、忠厚、质朴的优秀品格。办案风格务实、不温不火、刚柔并济,善于沟通协调。

扎实的法学理论功底、急人之困的敬业精神、孜孜不倦的学习实践,精益求精的业务要求、使得办案能力和质量不断提高。

房屋和土地是老百姓最基本最重要的生活和生产资料,是安身立命之所,目前我国法律对公民私有财产的保护不力,尤其是房屋拆迁和土地征收中,被征收人权利的保护显得至关重要。段福惠律师深知委托人的重托,运用现有法律中对委托人有利的规定,综合巧妙运用,通过法律救济,与相关部门进行有效协商,穷尽一切合法途径,使得委托人获得拆迁补偿利益最大化。

3
个人业绩

段福惠律师在房屋拆迁业务领域术有专攻,办理了大量的成功案件,包括但不限于下列案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao



(一)北京城市私有房屋拆迁、房屋征收案件:

  • 北京西城区西单地区市交通管理局拆迁项目,孟女士房屋被强拆两年后,获得了满意的拆迁补偿。

  • 北京宣武区体育中心周边进行“城中村”环境整治项目拆迁,法院撤销了行政裁决,确认强拆违法。

  • 北京西城区椿树地区进行棉花片危改二期工程项目,代理苏先生与北京中融物产有限责任公司拆迁纠纷,获得满意的拆迁补偿。

  • 北京西城区华嘉胡同北侧土地一级开发项目,代理司先生、苏先生、彦先生、郭先生、李女士等与北京华融基础设施投资有限责任公司拆迁纠纷,获得了满意的拆迁安置补偿。

  • 北京市西城区南礼士路19号危改项目建设,吴女士家因拆迁继承引起的纠纷,法院判决其弟弟返还其450多万元的拆迁补偿款。



(二)北京农村集体土地上房屋拆迁案件

  • 房山区城关街道办事处在没有任何合法手续的情况下,打着“南水北调”项目的旗号,要求委托人王女士家拆迁,在协商未果的情况下,街道办强制拆除了王女士家的房屋。通过诉讼,法院确认了街道办强拆行为违法,在此前提下,经过协商,最终达成了补偿协议,取得了理想的补偿安置。

  • 北京昌平未来科技城项目拆迁,代理北七家镇鲁疃村刘先生,通过指导其进行和拆迁人进行协商,取得了理想的拆迁补偿结果。

  • 北京海淀区铁家坟地区,采石路住宅项目即玉海园四区建设项目,代理沈先生、傅女士、刘先生等与北京海开房地产集团公司拆迁纠纷,获得了理想的拆迁补偿。

  • 北京市海淀区苏家坨镇中心区A地块经济适用房项目建设,与拆迁人北京市威凯房地产开发经营公司拆迁纠纷,代理刘先生、李先生、秦先生等七户,都获得了理想的安置补偿。

  • 北京市海淀区东北旺地区,中关村软件园土地开发项目,王女士委托时,行政裁决已经有了法院的终审判决。通过拆迁许可证诉讼、执行异议等案件,最后取得了非常理想的结果,五套安置房和300多万元的拆迁补偿款。



(三)公房承租案件

  • 北京市海淀区田村山住宅土地开发一级项目,王先生承租北京市市政四建设工程有限责任公司的平房,由于拆迁人北京市政路桥建设控股(集团)有限公司没有达成协议。拆迁人与产权单位市政四公司串通,产权单位起诉至法院请求确认与王先生的公房租赁合同无效,目的是用釜底抽薪地方式压低委托人的补偿要求,通过律师代理法院驳回了其诉讼请求,最后获得理想的补偿。

  • 北京市西城区程先生承租的北京银行的公房,因市交通管理局办公楼项目拆迁,通过律师代理,最终取得了理想的补偿,补偿金额提高了近十倍。

  • 北京市崇文区祈年大街路西危改项目,马先生13平方米的公房获得三套安置房(芍药居两套96平米的,弘善的一套70多的)。

  • 北京市门头沟区增北路改造工程项目建设,李女士因未与拆迁人达成协议,经律师代理,拆迁许可证被法院确认违法,裁决书被法院撤销,获得理想的补偿。

  • 北京市通州区帅府小区项目建设,杨先生承租公房一套,拆迁过程中,出租人房管所与拆迁人恶意串通,要求解除租赁合同。通过法律程序延缓了案件审判时间,争取谈判时间,最后获得了一套两居和10多万的补偿。



(四)违法强拆案件

  • 北京市通州区周先生承包六合村村北荒芜土地14亩,建造房屋进行养殖经营,宋庄镇政府未经任何法律程序直接拆除了该房屋,通过行政诉讼,法院认定镇政府的强拆行为违法。

  • 北京市平谷区夏各庄镇夏各庄村村民刘先生承租村里一处土地建房,镇政府认定为违法建设,下达了《强制拆除决定书》,并实施了强制拆除行为,起诉至法院要求确认镇政府的拆除行为违法,法院认为拆除程序违法,支持了刘先生的诉讼请求。

  • 刘先生承租北京市顺义区马坡镇衙门村经济合作社的土地建造厂房,镇政府下达了《违法建设拆除通知书》,认定该房屋为违法建设,并进行了拆除。法院认为镇政府的强拆行为违反了《行政强制法》的规定,确认镇政府的拆除行为违法。

  • 刘先生承租的位于北京市台湖桂荣养殖场的10亩地,合同签订后,按约一次性支付了租金共计30万元,并进行了修缮改造,购置育苗,进行生态旅游经营。刚承租了一年多,在刘先生不知情的情况下,出租人与拆迁方签订了拆迁补偿安置协议,拒不退还剩余租金。通过起诉,出租人返还了刘先生的租金和满意的拆迁补偿款。

  • 北京市海淀区御水苑住宅小区(三期)项目,代理张女士诉北京市海淀区甘家口街道办事处、海淀区城市管理综合行政执法监察局违法强拆案件,获得了胜诉。



(五)北京企业拆迁案件

  • 北京市东城区地铁八号线项目拆迁,委托人孙女士在拆迁范围内承租房屋一处,经营宾馆,由于未与拆迁人达成补偿协议,出租人要求解除合同,法院支持了其诉求。在出租人申请法院执行程序中,孙女士委托律师,通过申请行政裁决、要求装修赔偿等案件,中止了执行程序,取得了很好的谈判效果。

  • 北京市朝阳区CBD项目拆迁,苏女士经营物产投资顾问公司,承租北京核仪器厂的房屋。在和拆迁人未达成协议的情况下,房屋被非法强拆。通过侵权民事诉讼,最终获得了满意的拆迁补偿款。

  • 轨道交通昌平线工程建设项目,北京市昌平区沙河镇人民政府实施征地拆迁工作,华宽网吧公司承租的房屋位于拆迁范围之内。由于工期较紧,镇政府未经合法手续强制拆除了该房屋,最后通过发律师函、行政立案、协商等,委托人最终获得232万元的拆迁补偿款。

  • 北京市昌平区东二旗村征地案件,开发商拖欠征地补偿款,要求北京市国土局查处,北京市国土局以信访案件答复,起诉市国土局行政不作为,取得了胜诉。

  • 北京市大兴区西红门镇“工业大院”拆除腾退项目、代理北京诺亚哥服装有限公司、北京雪宇腾制衣有限公司、北京世纪雪顶贸易有限公司等18家企业与西红门镇政府腾退纠纷,均获得了满意的补偿。



(六)其他案件

  • 江苏徐州鼓楼区10余户居民楼拆迁案,取得了满意的补偿。

  • 浙江湖州长兴集体土地征收拆迁案,有效地阻止了当地村委和政府的非法拆迁,获得满意的补偿。

  • 河北省唐山市市滦南县赵先生营业用房拆迁案,赵先生获得三套门面房和190平米的住宅房。

  • 河北省唐山市开平区政府违法强拆案,代理井先生等六人,法院确认区政府强拆违法,支持了拆迁户的复议请求。

  • 山东省青岛黄岛区集体土地房屋拆迁案,获得满意的安置房。


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