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从35亩红线到200亩打包,江苏关联征收第一案

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2018-08-16 14:02
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摘要 : 从35亩红线到200亩打包,江苏关联征收第一案
前言

2008年,因江苏省高邮市界首镇人民政府招商引资,高邮市人张怡(化名)、李迪忠(化名)与镇政府签订土地承包合同,承包了界首镇某村600亩农地,用于建设经营XX生态园。

2013年3月,XX生态园被告知划入了某省道扬州段改扩建工程项目的征地拆迁范围,红线内生态园征地面积35亩。不过,该省道选址拦腰切断了园内200亩葡萄园的供水、供电,使该部分葡萄园整体上无法继续生产经营,故张怡、李迪忠提出200亩葡萄园打包征收的补偿诉求。但该诉求被贴上了无理要价的标准,得不到征收单位的认同。并且,界首镇人民政府于2013年10月向高邮市人民法院提起民事诉讼,要求解除XX生态园所涉土地承包合同。被推上被告席的张怡、李迪忠及时委托律师,为自身补偿安置合法权益最大化保驾护航。


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办案第一辑:兵来将挡,巧化解约危机

镇政府的解约起诉无疑是釜底抽薪之举,一旦法院支持,那么,张怡、李迪忠将被推入征收补偿的边缘地带。为化解这一解约危机,黄艳律师仔细研读了卷宗,发现镇政府起诉的被告仅张怡一人,遂以李迪忠之名义向高邮市人民法院提交了《第三人参加诉讼申请书(有独立请求权)》,并主张界首镇政府要求解除承包合同违反《农村土地承包法》、《合同法》。第三人诉讼制度的巧妙运用,令聪明的法官决定不趟浑水、置身事外,而镇政府的解约诉讼因此被束之高阁。

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办案第二辑:洞悉矛盾,智破公益征收危机

2013年12月9日,界首镇人民政府又出新招,出具《证明》,称“经镇、村协调新建一条道路”,该公益事业建设“需占用XX生态园四分承包地”,要求张怡、李迪忠交出部分承包的土地(35亩)。针对新危局,黄艳律师向界首镇人民政府及时寄去了一份法律意见函,告知《物权法》、《土地管理法》均明文禁止发包人在承包期限内调整或收回承包地,并且,《土地管理法》明确规定公益事业建设需要使用土地而征占承包地的须获县级以上地方人民政府批准。镇政府的B计划因此而无奈终止。

办案第三辑:妙用相对论,叫停“群众斗群众”

2013年12月25日至2014年1月中旬,界首镇人所周知的社会人员陆某每日带领一到两名当地老、病村民串到生态园区内实施阻挠园区工作人员上班、生产作业的恶劣行为,前后撕毁园区内6座蔬菜大棚冬季保温薄膜,掀开19座蔬菜大棚的冬季保温薄膜,直接导致生态园内蔬菜种植大棚区生产设施受到严重破坏,工人无法正常上班,并致使大棚内种植的莴苣、豌豆苗、大蒜、大白菜等蔬菜品种大规模冻死,直接经济损失高达几十万元。在此过程中,陆某多次声称闹事的原因系XX生态园不配合修路工程。

更蹊跷的是,每次违法破坏园区生产经营及财产行为发生后,张怡、李迪忠均及时拨打110电话报警,出警警员每次并不对陆某的行为进行控制、追责,反而要求张怡、李迪忠前往镇政府协商解决。原来,这是一场“发动群众斗群众”的逼迁闹剧。黄律师便向高邮市公安局、界首镇派出所发出书面立案申请,要求将涉嫌触犯破坏生产经营罪的相关人员抓捕归案。在公安机关方面作壁上观了一段时间之后,黄律师又以委托人名义向高邮市人民法院提起诉讼,要求确认公安机关不履责违法。该“诉讼危机”令公安机关瞠目结舌,后者随后采取了居中调停的补救办法,最终向张怡、李迪忠保证不会再发生破坏生态园经营及财产的违法行为。

办案第四辑:楚歌四合,未能抵挡的野蛮强拆

2014年1月下旬起,针对XX生态园的逼迁情势愈发严峻起来,一方面,有动迁负责人找到张怡、李迪忠说先让修路,后谈补偿;另一方面,张怡、李迪忠则开始陆续接到身份不明人员的恐吓电话,威胁称不尽快签订协议,二人的人身和财产将有危险。迫于这双重压力,张怡、李迪忠曾多次与镇里负责人商谈,但双方始终不能就打包征收达成一致意见。

2014年4月10日清晨5时许,野蛮强拆终究还是来了,近200名身形彪悍的人带领大型机械对XX生态园园区内进行大规模强制拆迁,毁坏园区内40亩地、地上种植物葡萄树3800棵、桃树50棵以及包括水泥杆、地锚、钢丝缆、防鸟网、镀锌铁丝、电缆线、电箱、防护网等在内的附属设施若干,致使张怡、李迪忠遭受重大财产损失近400万元。而张怡、李迪忠及其家属在阻挡非法强拆的过程中更遭到强拆人员的殴打。

面对非法强拆行径,张怡、李迪忠按照黄律师的叮嘱及时报警,但后者声称是业主与政府之间的问题,他们管不了,只能召集双方谈话。后相关方面负责人找到业主,要求张怡、李迪忠“面对现实,不要抗争”、“不要走法律途径维权,先让省道项目施工两天”。然后,就核心的补偿问题,相关方面仍然表示只同意就40亩土地及地上物进行补偿。

办案第五辑:激流勇进,守地维权大作战

张怡、李迪忠在心痛之余,亦知晓野蛮强拆事件的不可逆转性,二人思来想去,计上心来,花重金雇了几台大型挖机,屹立于省道修建边界地带,毕竟,土地承包合同还在,土地亦未经合法征收——早先黄律师指导张怡、李迪忠申请信息公开得知涉案省道项目征地报批工作目前仍然停留在国务院审查阶段,未取得征地批准文件——那么,张怡、李迪忠二人合法的土地使用权仍然存在!

在委托人进行背水一战的自力救济之同时,黄艳律师也展开了环环相扣的法律救济“四部曲”

  1. 扬州市人民政府提起行政复议,请求确认恶性非法暴力强拆事件的不利法律后果由高邮市政府承担;

  2. 高邮市人民法院提起行政诉讼,请求确认高邮市公安局在非法强拆发生过程中有警员在现场、但并未依法履行保护公民人身财产安全的职责构成违法不作为;

  3. 江苏省国土资源厅申请查处涉案省道项目在尚未取得征地批准文件情况下征收集体土地的违法行为;后在江苏省国土资源厅未履行相应职责的情况下,又及时向南京市中级人民法院提起行政不作为诉讼;

  4. 江苏省扬州市交通运输局申请查处涉案省道项目在未取得公路建设项目施工许可证即动工建设的行为,责令停止施工。

一张合法性审查的大网逐渐向省道项目收紧,而与此同时施工方又只能避开张怡、李迪忠放置的挖机施工,道路始终无法通行。此刻,无言的对抗胜过任何有声的哭诉……

2014年7月下旬,张怡、李迪忠开始被频频约谈,最终,其200亩园区打包征收的意愿被征收方认可、接受,并获得了理想的征收补偿。中国首例关联征收的成功案例就此诞生。


黄艳律师.jpg

黄艳律师简介

黄艳,女,汉族,1985年出生于湖南,以优异成绩毕业于北京航空航天大学法学院,获得民事诉讼专业硕士学位。现为bet356怎么用中文_bet356官网下载_bet356 是真的吗主办律师,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员。

从事法律实务工作长达八年,工作勤勉尽责,善于灵活运用法律知识、诉讼策略解决委托人实际问题。


1
执业理念

不虚妄,不浮夸,以国际大律师的标准要求自己做好每一个承办的案件,尽我所能给予委托人最好的法律服务。

2
领域研究

已出版代表性专着《房屋拆迁以案说法实用指南》(北京大学出版社2010年6月出版)、《拆迁案例胜诉指引》(中国法制出版社2010年8月出版)、《房屋征收补偿操作策略与案例精析》(法律出版社2015年1月出版)。

3
领域成就

黄艳律师在商事法律事务领域亦颇有建树,多次成功办理企业商务合同纠纷诉讼、企业债权债务纠纷诉讼、企业商事仲裁、公司股权转让、商铺买卖纠纷诉讼、房产买卖合同纠纷诉讼、工程合同纠纷诉讼、服务合同纠纷诉讼,典型重大案件包括马来西亚航空公司MH370失联客机所载中国书画家团队家属公益维权案件、代理某大型体育传媒(中国)有限公司广告合同纠纷商事仲裁、代理北京十里河灯饰批发市场合伙人合伙协议纠纷民事诉讼、代理某大型广告(北京)有限公司赛事承包合同纠纷民事诉讼、代理上海某知名传媒有限公司旗下艺人名誉权侵权纠纷民事诉讼、某涉外商品房买卖合同纠纷仲裁等。

曾为多个着名艺人文化工作室、知名外资企业、大型民营企业提供非诉法律服务,就企业日常法律事务、商务合同签订、突发情况公关、合同款催讨等提供完善建议。

4
业务专长

不动产征收、房屋拆迁、商事法律事务、企业商务合同纠纷、商铺及房产买卖纠纷、涉外商品房买卖合同纠纷、民营企业非诉法律服务等。

5
个人业绩

黄艳律师在不动产征收尤其房屋拆迁领域办理了大量的成功案件,包括但不限于以下案件(因文字较多,仅列举个别案件,如需了解要更多关于本所及律师代理流程等,请加微信:zskefuhao


代理的部分案件:

  • 2013年11月,江苏省扬州市高邮市某生态园遇到S237省道建设项目征收搬迁,经律师与市、镇人民政府多次谈判、发法律意见函件,并就征收搬迁过程中违法犯罪行为与违法占地行为启动追责程序,最终使生态园获得约700万元货币补偿,较委托律师之前可获70万元补偿标准提升10倍。



  • 2013年11月,北京市通州区某电器厂遇到台湖生态镇土地征收搬迁,经律师调查取证发现征收项目欠缺征地批文后向镇政府出具法律意见,该厂最终未被违法征收,得以继续经营。



  • 2014年1月,贵州省贵阳市某玻璃厂因白云区现代农业展示园区农业产业大道地块项目征收搬迁,通过律师针对项目征收决定提起行政复议,白云区政府自行撤销征收决定,玻璃厂得以继续经营。



  • 2014年5月,北京市顺义区后沙峪镇某装订厂被纳入土地一级开发项目搬迁范围,经律师代理,先后三次撤销镇人民政府向装订厂制发的违法建设限期拆除决定,并通过巧妙取证令村委会无奈撤回所提厂区土地承包合同解除纠纷民事诉讼,保护装订厂不被非法逼迁方式迁走,保留至整个拆迁范围拆除完毕的阶段,赢来最佳谈判时机,动迁办的补偿方案由律师介入时的600多万增加近3000万。



  • 2014年7月,辽宁省鞍山市岫岩满族自治县人民法院对该县居民曲某签发《行政裁定书》,准予对曲某已故丈夫名下3间商铺实施强制拆除。后曲某委托律师,律师经分析案件后以曲某三名子女名义向岫岩满族自治县人民法院提出执行异议,理由系3间商铺作为遗产已确定为三名子女所有,曲某并非房屋权利人,故裁定书作出对象错误。后县法院终止了强制执行程序,曲某3间商铺至今处于正常经营状态。



  • 2014年8月,甘肃省平凉市庄浪县蒙某委托律师调取到《庄浪县人民政府关于庄浪县崇文路城市棚户区改造工程房屋征收与补偿的决定》,实际该棚户区改造项目拆迁用地用途系建设庄浪县锦盛花苑楼盘开发。后律师经向平凉市中级人民法院提起行政诉讼,最终确认前述征收决定违法。



  • 2014年9月,上海市浦东新区邱某三层宅基地房屋因被划入迪斯尼乐园二、三期项目拆迁范围而接到浦东新区规划和土地管理局作出的《责令交地决定书》,并自行起诉、上诉至上海市第一中级人民法院,在面临二审法院作出维持交地决定前,邱某委托律师参与诉讼、谈判,最终避免了《责令交地决定书》司法强制执行,并争取到16个房屋安置指标(不找差价)及近百万货币补偿。



  • 2014年9月,湖南省岳阳市岳阳楼区某乡镇李某经营的木工厂、养殖场经营用房被告知列入湖南临港国际汽车城项目和城陵矶路项目的征地拆迁范围,因补偿安置期望值与动迁办依动迁补偿安置政策确定的补偿方案相差较大,李某未签订协议,并在面临政府动用消防部门进行处罚、基层组织发动群众围堵厂区大门的情况下及时委托律师全权代理,经律师调查取证发现前述项目一个少批多占、一个未批先占,后启动相应查处程序、国土部门不作为后的行政诉讼程序,并指导当事人就堵门时间固定证据进而与相关部门进行交涉,以及就消防部门的变相参与逼迁针对性交换法律意见,最终及时阻止了逼迁,确保当事人在正常经营的情况下逐步协商至理想补偿结果,该结果较之委托前动迁办确定补偿额超出六百万。



  • 2015年1月,北京市顺义区天竺镇天竺村韦某离婚分割的四间宅地基房屋(建筑面积60平米)在天竺村旧村改造土地一级开发项目被违法拆除,经律师提起恢复原状民事诉讼、起诉镇政府违法强制拆除行政诉讼、起诉公安机关未履行保护公民财产安全职责行政诉讼、起诉区建委不履行拆迁裁决行政职责行政诉讼等救济程序,最终区土储中心及镇政府同意向韦某提供2个安置指标(共计108平米)以及20万元货币补偿。



  • 2015年5月,上海市奉贤区顾某扩建、翻建的一千多米经营房屋被镇政府认定为违法建筑,被责令限期拆除。经律师提起撤销限期拆除决定诉讼后,最终由上海市第一中级人民法院以二审终审判决获得胜诉结果,镇政府以拆违替代拆迁的目的未能实现。后律师又巧妙设置了其他行政诉讼,令镇政府难以重新做出限期拆除决定,以保障当事人房屋在协商出理想补偿安置结果前处于存续状态。



  • 2015年8月,上海市浦东新区某石化设备制造有限公司因补偿安置利益涉及数额巨大,长时间未能与拆迁人达成一致意见,因此被区交建委依拆迁人申请启动拆迁行政裁决程序。后经律师全面调取项目信息后发现所涉拆迁项目在动迁过程中发生建设项目单位的变化,而新的项目单位已经变更办理了立项及规划变更,故原项目单位申请裁决不具有合法性。据此向区交建委提交充分法律意见后,裁决程序终止。



  • 2015年9月,南京市栖霞区王某的房屋经司法强制程序拆除,可获补偿安置方式及标准为裁决书确定内容,不能保障其家人生活条件。经律师研究法院强制执行程序合法性后向区法院提起司法赔偿法律程序,通过与主审法官深入沟通赢得调解机会,帮助委托人以略高于协商阶段确定的补偿方案之内容签订了补偿安置协议。



  • 2016年4月,代理贵州省六盘水市盘县83村民诉盘县人民政府征地拆迁补偿安置行政协议纠纷一案。2016年11月,六盘水市中级人民法院判令被告盘县人民政府继续履行城镇规划区宅基地安置义务并保证安置地“三通一平”。



  • 2016年5月,北京市大兴区某食品饮料公司部分土地及经营用房被划入京台高速用地范围,经律师调取项目手续、根据调查结果向征收相关单位及上级管理部门提交法律建议、参与谈判等工作,公司协议征收补偿标准从4000万提升至9800万,并签订补偿安置协议。



  • 2016年8月,代理新建蒙西至华中地区铁路煤运通道征地拆迁项目中湖北省荆州市公安县两位村民委托,灵活运用法律程序应对了国土部门出面进行建房违法占地处罚、村委会出面进行违法建设责令限期拆除、税务部门出面勒令税务申报、临春节断电、施工队强行施工试图震毁房屋等逼迁手法,帮助委托人于2017年3月以合法合理补偿条件签约。



  • 2016年8月,贵州省六盘水市盘县6名经营门面业主经旁听83户村民诉盘县人民政府履行拆迁补偿安置纠纷一案后委托律师,经律师以政府方负责具体工作实施的人员为收件人邮寄律师函后,6名委托人在2016年8月陆续协调结案。



  • 2016年10月,代理南通经济技术开发区一家食品有限公司协议动迁案件,就协议动迁的违法性向开发区管委会出具律师函,历时一周,帮助委托人增加补偿百余万。



  • 2017年5月,代理北京市顺义区三养殖户不服镇人民政府作出的《顺义区北务镇人民政府关于拆除永久基本农田内违法用地的通知》行政案件,通过行政复议程序,由区政府作出复议决定撤销前述通知。



  • 2017年5月,代理天津市河西区政府牵头主导的棚户区改造项目中的三被征收人补偿安置纠纷案件,经起诉撤销房屋征收决定、备案通知、规划意见函、房屋补偿决定、拆违决定等传统型诉讼及创新型诉讼后,三委托人取得平等协商机会,并以合法合理补偿条件签约。



  • 2017年7月,代理上海XX实业公司,应诉青浦区徐泾镇XX社区居民委员会起诉的618万余元土地补偿款确权纠纷,于2017年11月获法院胜诉判决,认定618万余元土地补偿系对上海XX实业公司无法继续使用土地而做出的补偿,应当归上海XX实业公司所有。



  • 2017年12月,代理上海市黄浦区、普陀区四居民不服中华人民共和国住房和城乡建设部将房屋征收评估虚假评估查处案件转上海市住建委处理行政诉讼,获北京市第一中级人民法院胜诉判决,判决确认住建部具有查处的法定职责,应当直接就举报的评估公司违法估价行为进行查处。后,住建部牵头批转上海市住房和城乡建设委员会,对涉案评估公司及估价师均作出处罚决定。


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